如何通過市場調(diào)研助力房地產(chǎn)市場科學(xué)健康發(fā)展

近日，房地產(chǎn)宏觀政策領(lǐng)域“清風(fēng)徐來”，其中進(jìn)一步落實(shí)好個(gè)人住房“認(rèn)房不認(rèn)貸”的政策吸引了不少購房者的關(guān)注。許多業(yè)內(nèi)人士，如果政策落地會明顯降低改善性住房需求的首付和利率成本，一定程度上會刺激住房需求。群狼調(diào)研（長沙商圈選址調(diào)查）從事房地產(chǎn)研究多年，一直致力于房地產(chǎn)市場的高質(zhì)量發(fā)展。

房地產(chǎn)回暖成定局？消費(fèi)者購房會考慮什么因素？

1. 近期房地產(chǎn)市場回暖的原因

首先，政府采取了一系列的刺激政策，例如降低購房首付比例、減少利率、放松限購政策等等，而近日出臺的認(rèn)房不認(rèn)貸就是利率的利好政策。這些政策的有助于提供更多的購房機(jī)會，刺激了購房需求。

其次，自后疫情時(shí)代以來的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和增長也為房地產(chǎn)市場回暖提供了基礎(chǔ)。盡管大環(huán)境不佳，但各行業(yè)依舊慢慢從疫情時(shí)代中走出，經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇帶來的收入增長、企業(yè)投資也有望提升，綜合增加了購房的需求。

然而，需要注意的是，房地產(chǎn)市場回暖并不意味著所有的地區(qū)都會經(jīng)歷類似的情況。不同地區(qū)的市場表現(xiàn)可能有所差異，每個(gè)購房者還是應(yīng)該根據(jù)自己的實(shí)際情況來做決策。下表為近期房地產(chǎn)優(yōu)化政策節(jié)選。

【數(shù)據(jù)來源：公開數(shù)據(jù)，群狼調(diào)研整理】

2. 購房者在選購房屋的時(shí)候會考慮什么因素

多年來，在準(zhǔn)業(yè)主進(jìn)行置業(yè)調(diào)查方面，群狼調(diào)研（長沙商圈人流量調(diào)查）累計(jì)豐富經(jīng)驗(yàn)。研究顯示，預(yù)算是購房者的考慮因素，包括購房時(shí)所需支付的總價(jià)格、首付和等。從這個(gè)角度看，個(gè)人住房“認(rèn)房不認(rèn)貸”的政策有可能會刺激剛需和改善群體的住房需求，實(shí)現(xiàn)剛需和改善住房的良性循環(huán)。

其次是地理位置和房屋房型。地理位置包括房屋所在的城市、區(qū)域、社區(qū)，以及該位置與工作、學(xué)校、交通和其他生活便利設(shè)施的距離和方便程度。房屋房型則一般根據(jù)購房者的類型而變化，隨著中國推進(jìn)現(xiàn)代化發(fā)展，傳統(tǒng)大家庭解體，核心家庭（只有父母和子女兩代人）成為社會的主流家庭類型。從群狼調(diào)研的研究經(jīng)歷來看，2020年的調(diào)查研究顯示，三房的銷售情況是較好的。預(yù)計(jì)隨著社會原子化的趨勢出現(xiàn)，二房戶型的購買數(shù)量會持續(xù)上升。

市場回暖，房產(chǎn)服務(wù)周期調(diào)查需求上升：需求調(diào)查->準(zhǔn)業(yè)主->磨合新業(yè)主->老業(yè)主

從房地產(chǎn)服務(wù)周期來看，市場調(diào)查可以為各房地產(chǎn)企業(yè)提供從需求調(diào)查到業(yè)主物業(yè)滿意度調(diào)查的全流程調(diào)研支持。

1. 房產(chǎn)需求調(diào)研

不同年齡段的人群，一般會有不同的房產(chǎn)需求，中年人多為改善型住房需求，而青年多為首套剛性住房需求或獨(dú)立空間需求。在外部市場因素上，教育資源可能是中年購房者買房時(shí)考慮較多的因素，而青年相對來說會更加考慮公共交通的便利程度。下表為需求調(diào)查中常見的購房原因。

2. 準(zhǔn)業(yè)主的購置服務(wù)調(diào)查

房地產(chǎn)行業(yè)的回暖，釋放剛性需求時(shí)會帶來激烈的銷售競爭，因此對購房置業(yè)顧問的調(diào)查能夠充分了解售樓處銷售服務(wù)水平，從而及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，改正不足。通過神秘顧客調(diào)查，監(jiān)督各個(gè)案場中的置業(yè)顧問的銷售服務(wù)質(zhì)量，面對出的問題，提出針對性的改正意見建議，協(xié)助相關(guān)企業(yè)開展后期培訓(xùn)，提高客戶滿意度和提升。 

3. 磨合期業(yè)主的入住服務(wù)調(diào)查

磨合期的新業(yè)主對物業(yè)的滿意度長期以來都是行業(yè)痛點(diǎn)。由于新業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)觸點(diǎn)關(guān)系剛剛建立，部分業(yè)主對物業(yè)服務(wù)邊界認(rèn)識不足，往往對物業(yè)服務(wù)期望做出非理性判斷。另外，房屋交付質(zhì)量、裝修情況、小區(qū)環(huán)境與業(yè)主預(yù)期不符，也導(dǎo)致業(yè)主負(fù)面情緒，較終作用于滿意度評價(jià)。

在整個(gè)房地產(chǎn)服務(wù)周期來看，磨合期處于周期中段，此時(shí)的調(diào)研結(jié)果可以看作是項(xiàng)目中期檢查，能夠?qū)η捌诘墓ぷ鞒晒M(jìn)行總結(jié)，并一定程度上指導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)開展后期的長期物業(yè)服務(wù)工作。

除了常見的問卷調(diào)查、面對面訪談和焦點(diǎn)小組調(diào)查方法以外，在線調(diào)查和口頭/紙質(zhì)意見反饋也是近幾年來使用較多的磨合期業(yè)主調(diào)查方法。

4. 老業(yè)主的物業(yè)服務(wù)調(diào)查

物業(yè)服務(wù)的滿意度調(diào)查在于全面了解客戶對現(xiàn)有物業(yè)各項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)的滿意度現(xiàn)狀，并根據(jù)數(shù)據(jù)進(jìn)行資源優(yōu)先配置分析，保持現(xiàn)有的高水平服務(wù)，同時(shí)挖掘需要改善的短板，并提出整改措施。

除此之外，專業(yè)的調(diào)研機(jī)構(gòu)還會深入了解客戶不滿意的原因及客戶對物業(yè)服務(wù)的意見建議，可以就滿意度較低的客戶開展深度訪談，為今后有針對性的改進(jìn)物業(yè)服務(wù)或推出新的服務(wù)內(nèi)容提供現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)。

房產(chǎn)市場調(diào)查是房地產(chǎn)市場良性發(fā)展的有力保證

“認(rèn)房不認(rèn)貸”在消費(fèi)者方面放寬了購房者的限制，這會讓更多在一線城市或者高房價(jià)地區(qū)的百姓，有機(jī)會去購買首套住房。同時(shí)，新風(fēng)向可能會引發(fā)資金重新進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)市場未來看好，房價(jià)推高，尤其是在一些人口密集的一線城市，房價(jià)上漲的趨勢可能會更明顯。

房產(chǎn)調(diào)查對于房地產(chǎn)發(fā)展的作用在于將買賣雙方緊密聯(lián)系起來，從需求方角度出發(fā)，考察房地產(chǎn)市場發(fā)展的含金量。作為面向社會大眾的房地產(chǎn)行業(yè)，只有充分獲得了普羅大眾消費(fèi)者的肯定和極高的滿意度，才能算是真正高質(zhì)量的發(fā)展。

【文章說明】

本文由群狼調(diào)研（長沙購房消費(fèi)者調(diào)查）出品，歡迎轉(zhuǎn)載，請注明出處。群狼調(diào)研是一家深耕房產(chǎn)研究的咨詢機(jī)構(gòu)，15年來，目前已為幾百家知名房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行了房產(chǎn)調(diào)查，提供包括需求調(diào)查、準(zhǔn)業(yè)主、磨合期業(yè)主和老業(yè)主滿意度等調(diào)查服務(wù)，為各房地產(chǎn)企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，贏得業(yè)主信賴提供了充分幫助。

項(xiàng)目選題：項(xiàng)目中心 王其

文章框架：研究中心 李棠

寫作：研究中心 歐逸晨

文章撰寫：研究中心 李琳

  修改指導(dǎo)：顧問委員 木可